2016-04-28
Рейтинг апарт – проектов Санкт-Петербурга
Андрей Бойков, партнер компании Rusland SP Северо-Запад, принял участие в подготовке большой обзорной статьи портала BSN.RU о рынке апартаментов Санкт-Петербурга.
BSN.ru представляет экспертный рейтинг апартаментов Санкт-Петербурга. Все представленные проекты находятся в продаже, кроме проекта YE’S, где все апартаменты уже распроданы, но их можно арендовать на срок от 1 месяца.
В российском законодательстве понятие «апартаменты» четко не определено, но аналитики рынка недвижимости понимают под апартаментами нежилые помещения, предназначенные для временного проживания без права постоянной регистрации. Апартаменты относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости.
Проекты, выходящие на рынок под названием «апартаменты», разнообразны, поэтому редакция BSN.ru при подготовке рейтинга решила разделить проекты апартаментов на четыре группы.
В следующих разделах вы найдете краткое описание каждой из групп, а также средние оценки каждого проекта, выведенные на основе экспертного голосования. Эксперты оценили предлагаемые проекты по пяти критериям (транспортная доступность, инфраструктура, местоположение, экологичность, качество). С экспертными оценками каждого критерия и подробным описанием критериев оценки вы можете ознакомиться в карточке объекта, кликнув по названию проекта.
Доходные (сервисные) апартаменты
Доходные (сервисные) апартаменты – это проекты с помещениями, которые чаще всего покупаются для последующей сдачи в аренду. Покупатель приобретает помещение (юнит), которое зачастую представляет собой комнату (иногда несколько комнат) с санузлом и оборудованным местом для приготовления пищи. Ему не нужно искать арендатора самостоятельно, поскольку в сервисных апартаментах есть управляющая компания, которая занимается сдачей юнитов в аренду. Девелоперы сервисных апартаментов разрабатывают программы доходности, чтобы покупатель понимал, на какой доход он может рассчитывать. Девелоперы заявляют о доходности на уровне 10-15%.
Арендаторами юнитов в сервисных апартаментах (апарт-отелях) зачастую становятся корпоративные клиенты, которые приезжают в город на определенный период на работу, туристы, а также те, кто в силу обстоятельств нуждается во временном жилье (к примеру, на время ремонта в собственной квартире).
Особенностью этой группы апартаментов является высокий уровень сервиса, сопоставимый с уровнем типичного отеля (наличие ресепшн, химчистки, детской комнаты, службы доставки еды, спортивного зала и прочих удобств).
В списке представлены проекты сервисных апартаментов (в них есть профессиональная управляющая компания, разработаны программы доходности, предполагается высокий уровень сервиса, сопоставимый с сервисом гостиницы).
| № | Название | Застройщик | Класс | Район | Срок сдачи | Средний балл |
| 1 | Docklands | Docklands Development | бизнес | Василеостровский | IV кв. 2017 | 7,94 |
| 2 | YE’S | ГК «Пионер» | бизнес | Выборгский | сдан | 7,77 |
| 3 | Vertical | NAI Becar | бизнес | Московский | сдан | 7,31 |
| 4 | Avenue Apart | ГК «БестЪ» | бизнес | Петроградский | II кв. 2016 | 7,03 |
| 5 | Prime Residence | Yard Group | бизнес | Центральный | IV кв. 2017 | 6,90 |
| 6 | Salut! | «Союз Инвест Девелопмент» | комфорт | Московский | 1,2 корп.-сданы, 3 корп. – I кв. 2017, 4 корп.- III кв. 2017 | 6,80 |
По результатам экспертной оценки можно отметить, что все проекты получили достаточно высокие баллы. Это можно объяснить тем, что все проекты расположены в локациях с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой, обладают хорошо продуманной концепцией.
Стоит отметить, что проект Docklands, несмотря на наличие программы доходности, является нетипичным сервисным апартаментом. По информации застройщика, примерно половина покупателей приобретают там недвижимость не для сдачи в аренду, а для собственного длительного проживания. По этой причине девелопер объявил о планах по строительству на территории объекта частного детского сада.
Большинство проектов находятся в высокой степени готовности и уже введены в эксплуатацию (в проектах Salut! и YE’S сейчас можно снять юнит в аренду на срок от 1 месяца, в апарт-отеле Vertical – на срок от нескольких суток). Исключением является проект Prime Residence, строительство которого началось недавно, а перспективы не совсем ясны.
Несервисные апартаменты комфорт – и бизнес – классов
В проектах этой группы не предусмотрено профессиональной управляющей компании, которая сдавала бы юниты в аренду, помещения по планировкам приближены к типичным квартирам. Клиенты могут покупать помещения и для себя, и для сдачи в аренду, но во втором случае им нужно скать арендаторов самостоятельно, как и при сдаче обычного жилья.
Плюсом таких апартаментов по сравнению с обычными квартирами является стоимость. Как правило, они стоят примерно на 20% дешевле, чем квартира в том же районе (во многом за счет того, что земля под коммерческую застройку стоит дешевле земли под жилую).
| № | Название | Застройщик | Класс | Район | Срок сдачи | Средний балл |
| 1 | Елагин-апарт | ИСК «Атлант» | бизнес | Приморский | IV кв. 2017 | 7,00 |
| 2 | Башни Беринга | СК «Модуль» | бизнес | Василеостровский | IV кв. 2017 | 6,93 |
| 3 | Лотос тауэр | Московский двор | бизнес | Приморский | III кв. 2016 | 6,83 |
| 4 | Лахта Парк | Конкорд Менеджмент и Консалтинг | бизнес | Приморский | сдан | 5,60 |
| 5 | Виват | Донк (ГК «Единые решения») | комфорт | Невский | IV кв. 2016 | 5,43 |
| 6 | Нарвский посад | Технобалтснаб | бизнес | Кировский | III кв. 2016 | 5,40 |
По итогам голосования наиболее высокие оценки получили объекты, которые планируется строить на территориях с хорошо развитой транспортной, коммерческой инфраструктурой, рядом с зелеными зонами. Однако стоит отметить, что большинство проектов будут сданы в эксплуатацию не скоро. При этом строительство проекта «Башни Беринга» еще не начато, и предполагаемые сроки строительства уже сдвигались, а представители проекта «Виват» не смогли предоставить актуальные фотографии со строительной площадки.
Примечательно, что очереди с апартаментами есть в составе нескольких типичных жилых комплексов («Москва», «Небо Москвы», «Светлый мир. Я романтик»). Эти проекты уже были оценены в рейтинге жилых комплексов.
Несервисные апартаменты премиум-класса
Такие проекты зачастую появляются в эксклюзивных локациях на участках, где нельзя построить жилье, но возможно строительство коммерческой недвижимости. Недвижимость в таких проектах приобретается состоятельными людьми для собственного длительного проживания.
| № | Название | Застройщик | Класс | Район | Срок сдачи | Средний балл |
| 1 | Резиденция на Каменном | ЭкоИнвест | премиум | Петроградский | I кв. 2017 | 8,40 |
| 2 | Императорский яхтъ-клуб | Императорский яхтъ-клуб | премиум | Петроградский | III кв. 2017 | 8,38 |
| 3 | Крестовский 12 | Терра | премиум | Петроградский | сдан | 7,94 |
| 3 | Royal Park | КОРТРОС | премиум | Петроградский | II кв. 2018 | 7,94 |
| 3 | Монферран | Исаакиевский отель | премиум | Адмиралтейский | сдан | 7,94 |
| 6 | Голландия | РГС Недвижимость | премиум | Адмиралтейский | II кв. 2016 | 7,48 |
| 7 | Северный Версаль | Конкорд Менеджмент и Консалтинг | премиум | Приморский | сдан | 6,23 |
Представленные объекты получили высокие оценки благодаря выгодному расположению, хорошо развитой инфраструктуре, высокому качеству. В списке есть как уже сданные, так и строящиеся проекты.
Загородные (рекреационные) апартаменты
Основным преимуществом таких апартаментов является близость к природе, благоприятная экологическая обстановка. Как правило, такие объекты приобретаются обеспеченными людьми для собственного сезонного проживания.
| № | Название | Застройщик | Класс | Район | Срок сдачи | Средний балл |
| 1 | Первая Линия. Life Energy Resort | ГК «Пионер» | бизнес | Курортный | II кв. 2016 | 8,86 |
| 2 | Crystal | Apriori Development Group | премиум | Курортный | сдан | 7,66 |
| 3 | X-Home | Инвест-Консалт | бизнес | Курортный | сдан | 7,49 |
| 4 | Светлый мир. Внутри | Seven Suns Development | бизнес | Курортный | I кв. 2017 | 7,00 |
Все представленные проекты расположены в Курортном районе города, предполагают наличие развитой инфраструктуры для загородного отдыха. Есть как сданные, так и строящиеся проекты. Наиболее высокую оценку получил проект «Первая линия. Life Energy Resort», в составе которого планируется строительство клиники сохранения здоровья.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP:
– Необходимо отметить, что рынок апартаментов все больше и больше вливается в наш рынок и уже не кажется чем-то совершенно новым и непонятным. В данном сегменте есть свои плюсы, свои минусы. Основные покупатели, как правило, либо инвесторы, планирующие зарабатывать на дальнейшей аренде, либо люди со средним и выше достатком, покупающие объекты для целей альтернативного места жительства или иных собственных планов, кого не сильно волнует отсутствие возможности прописки и повышенный налог на имущество. Уже реализованные проекты на рынке показывают свою успешность, тем самым сегмент будет активно развиваться далее, будет появляться все больше и больше апарт-проектов. На мой взгляд, в перспективе все же будет преобладать именно формат сервисных апартаментов для среднесрочного и долгосрочного проживания (альтернатива отелей). Бурного развития формата классического «псевдожилья» без соблюдения норм соцкультбыта город просто не допустит.
Резюме
Эксперты считают апартаменты перспективным форматом недвижимости. К преимуществам сервисных апартаментов относятся наличие управляющей компании и высокий уровень сервиса, сопоставимый с гостиничным, и высокая предполагаемая доходность. Плюсом всех типов апартаментов можно считать их более низкую стоимость по сравнению с жилыми проектами, расположенными рядом.
К минусам формата относятся невозможность постоянной прописки, более высокий налог на недвижимость (по сравнению с жильем), большие коммунальные расходы.
Девелоперы уже заявляют о планах по строительству новых проектов апартаментов. В частности, ГК «Пионер» сообщила о планах по строительству второго апарт-отеля YE’S на улице Социалистической, компания NAI Becar анонсировала строительство второго проекта Vertical на улице Оржоникидзе.