2018-07-15
АНАЛИЗ РЫНКА ГОСТИНИЦ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Гостиничный рынок Санкт-Петербурга продолжает расти, существующие операторы расширяют свое присутствие, появляются новые игроки.
Только за последние 2 года состоялось открытие нескольких знаковых объектов – Hilton St.Petersburg Expoforum, который стал первым отелем этой сети в Санкт-Петербурге, а также флагманского отеля под брендом Holiday Inn Express от оператора InterContinental.
В 2017 году интерес к рынку Санкт-Петербурга проявили азиатские гостиничные операторы – свои первые отели открыли корейская сеть Lotte Hotels&Resorts и китайская корпорация Hualin Group, открывшая на Садовой Shouyuan Hotel.
В первой половине 2018 года открылось несколько гибридных отелей, обозначивших новый тренд на рынке гостиничной недвижимости. Отели Netizen на переулке Гривцова и Meininger Никольские Ряды, наряду с гостиничными номерами, предлагают многоместные юниты хостельного формата. Эти отели могут стать конкурентами как 3* гостиниц, так и хостелов.
Значимым событием для отельного рынка стал чемпионат мира по футболу 2018. Влияние чемпионата на гостиничный рынок Санкт-Петербурга еще предстоит оценить в полной мере. Тем не менее, уже сейчас можно отметить, что ставка отдельных отелей на длительное размещение и сверхвысокий ценник себя не оправдала. Большое количество болельщиков, в виду ограниченного бюджета сделали выбор в пользу отелей 3* категории, а также альтернативных средств размещения, к которым относятся хостелы, мини-отели и частные апартаменты, сдаваемые через Airbnb. Некоторые туристы, не ориентированные на спортивные мероприятия, вовсе передвинули свои поездки на время после чемпионата мира. В виду усиленных мер безопасности в городах-организаторах ЧМ-2018 часть организованных автобусных туров в Санкт-Петербург была отменена.
Значительное количество туристов прибывает в Санкт-Петербург самолетом. По данным управляющей компании аэропорта «Пулково», пассажиропоток в январе-мае 2018 года составил 6 035 903 человека, что на 10,9% превышает результат за аналогичный период 2017 года и составляет порядка 80% от всего объема приезжих туристов. Особенно быстрыми темпами растет пассажиропоток на международных направлениях – в первой половине 2018 года рост составил более 20%. С начала года открылись рейсы по 4 новым направлениям, также к полетам приступил новый китайский авиаперевозчик.
Принимая во внимание небольшую долю трансферных пассажиров в общем пассажиропотоке (3%), рост пассажиропотока повлечет за собой необходимость в увеличении количества средств размещения в Санкт-Петербурге.
АНАЛИЗ ТЕКУЩЕГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ
По состоянию на начало июля 2018 в Санкт-Петербурге насчитывается 717 средств временного размещения, среди которых 19 принадлежат к сегменту 5*, 69 гостиниц – к категории 4*, 278 отелей имеют уровень 3*. Общий номерной фонд отелей Санкт-Петербурга составляет 30 500 номеров.
В данной работе будет исследоваться только качественный сегмент отелей категории 3,4,5* с номерным фондом от 50 номеров. К данному предложению относится 129 отелей, общий номерной фонд которых составляет 22 384 номера.
График Распределение предложения различных категорий отелей по количеству отелей
Около трети всех гостиниц располагается в Центральном районе. Очевидно, что спрос на средства размещения наибольший в исторической части города, где сосредоточено наибольшее количество туристических мест. Около 10% отелей находятся в Адмиралтейском, Московском и Василеостровском районе, которые также являются привлекательными для гостей Санкт-Петербурга. Такие районы, как Кировский, Колпинский, Калининский, Невский располагают наименьшим числом гостиниц – не более 1%.
Динамика ввода объектов
Всего за последние 5 лет в Санкт-Петербурге было введено 26 качественных отелей. Наибольшее число новых отелей зафиксировано в 2017 году, что обусловлено желанием отельеров открыться до начала ЧМ-2018. Этот тренд наблюдался и в первой половине 2018 года – было запущено еще 4 отеля.
Наибольшее развитие наблюдается в сегменте 4*, т.е. растет предложение, ориентированное на бизнес-сегмент спроса.
График Количество введенных отелей по годам (2014-2018)
В 2014 год суммарный объем введенного номерного фонда составил 628 номеров в гостиницах категории 3*- 4*. Были открыты 6 отелей: «INDIGO Санкт-Петербург» 4*; «Park Inn Pulkovo» 4*; «Аглая» 3*; «Гранд Каньон Отель» 3*; апарт-отель «Вертикаль» 3*, также был открыт апарт-отель «YE’S» с номерным фондом в 975 апартаментов.
В 2015 году открылись такие отели, как «Екатерина» 4* и «Majestic Boutique Hotel 4* Deluxe».
В 2016 рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился такими объектами, как «Hampton by Hilton» 4*; «Parklane Resor&SPA» 4*; «Best Western Plus Centre Hotel» 4*; «Station Hotel М19» 3*; четырехзвездочным «DOM Boutique Hotel» и трехзвездочным «AvetPark».
В 2017 году было открыло несколько частных отелей – 4* Gamma на Обводном для ценителей дизайнерских интерьеров, 4* лофт-отель Wynwood у Казанского собора и трехзвездочная «Резиденция Дашковой» у Александровского сада. Был запущен 3* Station Hotel S13, относящийся к отечественным гостиничным сетям среднего ценового сегмента. В августе свои двери открыл первый отель китайской Hualin Group – 4* Shouyuan Hotel на Садовой. Важным событием стал ввод в эксплуатацию в конце мая долгожданного 5* отеля Lotte St. Petersburg крупнейшего азиатского оператора Lotte Hotels&Resorts.
Lotte St. Petersburg насчитывает 154 номера, а также различные объекты инфраструктуры. Номера имеют два варианта интерьерного решения: оформление в классическом и в современном стиле. Гостям также доступен роскошный президентский люкс с панорамным видом на Исаакиевскую площадь. В состав гостиничного комплекса также вошли два ресторана – ресторан современной японской кухни MEGUmi и ресторан The Lounge. В дополнение для гостей работает открытый бар L Terrasa. Для проведения мероприятий отель предлагает 2 банкетных зала. В рамках комплекса для гостей работает балийский спа-центр Mandara Spa, а также фитнес-центр. Отметим, что в реализацию проекта компания Lotte Group вложила 140 млн. долларов.
В январе 2018 был введен в эксплуатацию апарт-отель Docklands.Life. Для гостей доступно 140 номеров в стиле «лофт». Также в начале года был запущен 3* Harbor Сlub Hotel на 9-й Советской улице.
В 2018 году окончательно ушел с рынка бренд W, на месте отеля W Санкт-Петербург на Вознесенском открылся SO Sofitel St Petersburg международного оператора Accor. Это первый отель данного бренда в России, его отличительной особенностью является «смелый концепт и местная энергетика». При этом SO Sofitel выступает в более демократичном сегменте нежели отели под брендом W.
В марте 2018 года открылся 3* Station Hotel L1. Эта гостиница стала восьмой в динамично развивающейся петербургской гостиничной сети «Станция». Сеть, возникшая в 2013 году, развивается в сегменте недорогих отелей и планирует к 2020 году довести количество гостиниц до двадцати.
InterContinental Hotels Group расширил свое присутствие в Санкт-Петербурге, открыв в июне 4* Holiday Inn Express Sadovaya на 244 номера.
В 2018 году был открыт Meininger Hotel Saint-Petersburg Nikolsky, который стал первым отелем гибридного типа под управлением международного оператора на российском рынке. В отеле предлагаются как традиционные для гостиничного формата двухместные номера, так и многоместные юниты характерные для хостелов.
Таким образом, за последние 5 лет в Северной столице были введены 8 отелей категории 3*, 13 отелей категории 4* и всего 2 отеля категории 5*. Общий номерной фонд увеличился более чем на 2 400 номеров.
График Количество отелей разных категорий, введенных в 2014-2018 гг.
За последние годы на петербургский рынок гостиничной недвижимости вышли такие сетевые операторы, как Hilton, Best Western и Lotte Hotel&Resorts. Наблюдалась также активность петербургских игроков, например, сети «Станция». Появились новые отели местных несетевых операторов, например, DOM Boutique Hotel и AvetPark. Продолжили активно развиваться такие операторы, как InterContinental и Radisson (особенно бренд Park Inn).
Преимущественно, новые отели появлялись в Центральном и Адмиралтейском районах, что неудивительно, так как именно эти места пользуются наибольшей популярностью у туристов. Также новые объекты появились на юге города (Московский и Пушкинский районы), это связано с открытием конгрессно-выставочного комплекса ExpoForum.
Таблица Отели, введенные в эксплуатацию с 2014 года
| Название | Адрес | Категория | Номерной фонд | Год введения | Район |
| «Аглая» | Разъезжая ул., 38 | 3* | 50 | 2014 | Центральный |
| INDIGO Санкт-Петербург | Ул. Чайковского, 17 | 4* | 119 | 2014 | Центральный |
| Park Inn Pulkovo | Новый терминал «Пулково» | 4* | 200 | 2014 | Московский |
| «Гранд Каньон Отель» | ул. Шостаковича, 2 | 3* | 133 | 2014 | Выборгский |
| Апарт-отель «Вертикаль» | Московский пр-кт, 73 | 3* | 126 | 2014 | Адмиралтейский |
| Екатерина | Миллионная ул., 10 | 4* | 37 | 2015 | Центральный |
| Majestic Boutique Hotel 4* Deluxe | Садовая ул., 22 | 4* | 74 | 2015 | Центральный |
| Hampton by Hilton | Петербургское ш., 64 | 4* | 207 | 2016 | Пушкинский |
| Parklane Resort&SPA | ул. Рюхина, 9 | 4* | 152 | 2016 | Петроградский |
| Best Western Plus Centre Hotel | Лиговский пр-т, 41 | 4* | 107 | 2016 | Центральный |
| Station Hotel М19 | ул. Марата, 19 | 3* | 81 | 2016 | Центральный |
| DOM Boutique Hotel | ул. Гангутская, 4 | 4* | 60 | 2016 | Центральный |
| AvetPark | Большой Смоленский пр., 3лит.А | 3* | 47 | 2016 | Невский |
| Lotte St. Petersburg | Антоненко пер., 2 | 5* | 154 | 2017 | Адмиралтейский |
| Gamma | Набережная Обводного канала, д. 130А | 4* | 47 | 2017 | Адмиралтейский |
| Wynwood | Набережная канала Грибоедова, д. 18-20 | 4* | 38 | 2017 | Центральный |
| «Резиденция Дашковой» | Галерная ул., 15 | 3* | 77 | 2017 | Адмиралтейский |
| Station Hotel S13 | Казначейская ул., 6/13 | 3* | 57 | 2017 | Адмиралтейский |
| Shouyuan Hotel | Садовая ул., 79 | 4* | 41 | 2017 | Адмиралтейский |
| Docklands.Life | Набережная Макарова, 60 | 4* | 140 | 2018 | Василеостровский |
| SO Sofitel St Petersburg | Вознесенский пр., 6 | 5* | 137 | 2018 | Адмиралтейский |
| Station Hotel L1 | Лиговский пр., 1 | 3* | 107 | 2018 | Центральный |
| Holiday Inn Express Sadovaya | Садовая ул., 62 | 4* | 244 | 2018 | Адмиралтейский |
Наряду с традиционными сегментами рынка отелей развиваются альтернативные форматы гостиничной недвижимости. На рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга активно развивается формат «апарт-отель» («Вертикаль», «Гранд Каньон Отель» и Docklands.Life).
Апарт-отель “Вертикаль” был построен компанией Becar в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга недалеко от Обводного канала. Это 12-этажный комплекс бизнес-класса, который включает в себя 126 апартаментов пяти категорий. Метраж апартаментов составляет от 20 до 64 кв. м. Номера продаются собственникам для дальнейшей сдачи в аренду. На территории апарт-отеля есть наземная гостевая автостоянка на 15 мест. Цены на проживание: 2 880 – 13 750 рублей.
Трехзвездочный апарт-отель «Гранд-Каньон» расположен в Выборгском районе. Отель включает в себя 133 номера с собственной мини-кухней и лоджией, ресторан, СПА-салон, тренажерный зал, детские площадки, магазины и киноцентр. Также имеется наземная и подземная парковка, однако, она платная. В отеле представлены номера 6 категорий площадью от 26 кв. м. до 80 кв. м. Диапазон цен на проживание составляет 2 900 – 5 700 рублей.
Как можно было заметить, за последние 5 лет рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга пополнялся проектами различных форматов. Развивается формат апарт-отелей, на рынок заходят новые операторы, существующие операторы расширяют линейку брендов, т.е. происходит качественное изменение рынка.
Наряду с традиционными брендами особое развитие получает формат дизайн отелей. Характерным примером такого рода проектов является «INDIGO» 4*.
Отель «INDIGO» 4* находится в непосредственной близости к самым известным достопримечательностям Петербурга, просторным набережным Невы и Фонтанки, Литейному мосту, Летнему саду.
Раньше на месте отеля был доходный дом, но от здания 1914 года остался лишь старинный фасад, сейчас внутри современные интерьеры, арт-объекты из стекла и металла, атриум с колоннами, а на крыше есть терраса. Дополнительно представлены услуги ресторана, бара, фитнес-центра, салона красоты, сауны, бассейна, конференц-зала. Диапазон цен составляет 9 000 – 25 000 руб.
Успешным признан проект реновации отеля под бренд Best Western Plus Centre Hotel (бывшая гостиница «Октябрьская» Лиговский Корпус). Данный отель расположен в центре Санкт-Петербурга рядом с Московским вокзалом. Best Western Plus Centre Hotel – это современный отель с сервисом европейского уровня.
В оформлении интерьеров отеля использованы реплики лучших работ русских авангардистов начала XX века. Каждый из 4 этажей имеет своё название и знакомит гостей с творчеством В. Кандинского, К. Малевича, А. Экстер, И. Клюнкова. На территории объекта расположены также французское кафе DuNord 1834 и бар. Диапазон цен на проживание: 4 500 – 8 000 руб.
АНАЛИЗ СТРОЯЩЕГОСЯ И ПЛАНИРУЕМОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в ближайшие несколько лет ждет качественное развитие – на стадии планирования и строительства находятся 11 гостиничных проектов.
Преимущественно, проекты будут реализованы в районах исторического центра Петербурга (в Центральном и Адмиралтейском), однако ожидается пополнение рынка гостиничной недвижимости также в Московском, Василеостровском и Петроградском районах.
В ближайшие 3 года откроется всего одна гостиница категории 3*, 7 объектов категории 4* и 3 отеля категории 5*. На рынок выйдет новый гостиничный оператор Jumeirah, такие международные операторы, как Accor, Hilton, Radisson и IHG продолжат расширять свое присутствие на рынке Санкт-Петербурга. Так, например, отель Radisson Blu Aurora на 135 номеров станет первой гостиницей 5* за пределами Центрального района и разместится на Петроградской набережной, 24.
Активную деятельность по планированию и строительству гостиничных объектов ведет компания ООО «Плаза лотос групп». Одним из знаковых объектов является реализация апарт-отеля в сегменте luxury по адресу Марсово поле, 1. В бывших Павловских казармах планируется открыть пятизвездочный апарт-отель на 108 номеров. «Плаза Лотус Групп» занимается данным проектом с 2010 года. Изначально планировалось, что проект будет завершен к 2015 году, но этого не произошло – и срок реализации проекта продлили до 2019 года. При этом есть вероятность, что и эти сроки окажутся не окончательными.
Таким образом, к 2021 году на рынок гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге ожидается вывод 11 новых гостиничных объектов категории 3* – 5* более чем на 2300 номеров различных категорий.
В наибольшей степени расширится номерной фонд гостиниц категории 4* (1880 новых номеров). К 2021 году суммарный номерной фонд качественных гостиниц в Северной столице может составить более 24,6 тыс. юнитов.
Таблица Отели, строящиеся и планируемые к реализации в Санкт-Петербурге
| Название | Оператор | Адрес | Категория | Номерной фонд | Год ввода | Район |
| Novotel | Accor | Пулковское ш., 14 | 4* | 250 | 2018 | Московский |
| Elite World Hotels | Elite World Hotels | Пл. Конституции | 4* | 500 | 2019 | Московский |
| Double Tree by Hilton | Hilton | набережная Фонтанки, 23 | 4* | 110 | 2019 | Центральный |
| Mercure | Accor | Лиговский проспект, 56 | 4* | 116 | 2019 | Центральный |
| ООО «Плаза лотос групп» | Марсово поле, 1 | 5* | 108 | 2019 | Центральный | |
| Jumeirah Group | Jumeirah Group | Невский пр., 7-9 | 5* | 74 | 2019 | Центральный |
| «Океанрыбфлот» | Ул. Александра Невского | 4* | 120 | 2019 | Центральный | |
| ООО «Плаза лотос групп» | Купчино | 3* | 534 | 2020 | Фрунзенский | |
| Hampton by Hilton St. Petersburg Vasilievsky | Hilton | Наб. Макарова | 4* | 190 | 2020 | Васильевский |
| Holiday Inn | IHG | Кременчугская ул., 13 | 4* | 170 | 2020 | Центральный |
| Radisson Blu Aurora | Radisson | Петроградская наб., 24 | 5* | 135 | 2020 | Петроградский |
АНАЛИЗ СПРОСА
Культурное наследие города, а также развитие MICE сегмента (сегмент конгрессно-выставочного туризма) обуславливает достаточно высокий уровень туристического потока как внутреннего, так и иностранного. Кроме того, Санкт-Петербург занимает вторую строчку в России по уровню деловой активности.
График Количество туристов (млн. чел)
Общий объем туристического потока в Северную столицу в 2017 году составил 7,5 млн. человек (+8% к 2016 году). В процентном отношении количество иностранных гостей и туристов из регионов России практически выровнялось, составив 49% и 51% соответственно.
График Динамика количества иностранных туристов (млн. чел.)
Наибольшая доля приходится на туристов из Китая (около 25%). По результатам 2017 года отмечен рост турпотока из США (38% к результатам прошлого года), Канады (+25%) и Германии (15%). Около 1 млн. иностранных гостей посетило Северную столицу с деловой целью.
Помимо этого, Санкт-Петербург является одним из самых популярных направлений среди российских туристов. По итогам 2017 года город посетило 3,9 млн. человек из регионов России. Не стоит забывать, что Санкт-Петербург является крупным городом и важным направлением для развития бизнеса, поэтому многие люди приезжают сюда не с целью туризма, а с целью командировок, однако, цели поездок россиян проанализировать довольно сложно в связи с труднодоступностью данной информации.
График Динамика количества туристов из России (млн. чел.)
По результатам 2017 года средняя загрузка гостиниц Санкт-Петербурга составила 69%. Наплыв туристов традиционно наблюдался в период «белых ночей». Показатель загрузки номерного фонда в высокий туристический сезон в среднем ценовом сегменте достиг 91%.
Что касается динамики загруженности отелей, то она в последние годы стабильно растет, причем во всех категориях. За последние 5 лет «провал» рынка наблюдался лишь в 2014 году, это можно объяснить напряженностью в отношениях России с другими странами на международной арене в тот период.
График Заполняемость отелей
По результатам первого квартала 2018 года, средняя загрузка качественных отелей города составила 48,3%, показав спад на 0,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Причиной незначительного падения загрузки мог стать чемпионат мира по футболу, проводимый в июне-июле текущего года, поскольку некоторые досуговые туристы могли приурочить поездки в Северную столицу к периоду проведения значимого мероприятия.
В первом квартале загрузка качественных отелей категории 3* составила 48,7% (+5,4% к первому кварталу 2017), 4* – 47,2% (-10,3% к 1 кварталу 2017), 5* – 47% (+0,1% к первому кварталу 2017), что индексирует постепенное смещение спроса к отелям среднеценового сегмента. Ожидается, что уровень загрузки во втором квартале 2018 года составит не менее 12% к результатам аналогичного периода 2017 года (82%) в связи с проведением чемпионата мира по футболу.
Анализируя спрос на гостиничную недвижимость в Северной столице, стоит отметить, что основными сезонами туризма являются конец весны – лето, так как многие гости едут в Санкт-Петербург, чтобы увидеть белые ночи и посетить водные экскурсии, и «высокий» зимний сезон, а именно новогодние праздники. Также на поток гостей в город влияет проведение различных мероприятий: все более популярным становится так называемый «событийный» туризм.
ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ
Средняя ADR в качественных отелях Петербурга по результатам первого квартала 2018 года составила 4 300 руб. за стандартный двухместный номер, показав незначительный рост (+1,2%) к результатам аналогичного периода в 2017 году. Замедление роста цен может быть связано с вводом новых гостиничных объектов.
Наибольшее изменение цен отмечено в сегментах трех и четырех звезд – стоимость размещения в качественных гостиницах 4* относительно 1 квартала 2017 года упала на 17%, а в гостиницах 3* – выросла на 10%.
Таблица Средняя стоимость размещения в гостиницах Санкт-Петербурга
| Стоимость размещения | Минимальная стоимость, руб. | Максимальная стоимость, руб. |
| 5* | 10 013 | 27 467 |
| 4* | 4 644 | 11 295 |
| 3* | 2 940 | 6 100 |
По результатам третьего квартала ожидается резкий скачек средних ADR во всех сегментах, обусловленный проведением чемпионата мира по футболу. Согласно прогнозам, наибольший рост будет отмечен в среднеценовом сегменте – стоимость размещения в гостиницах 3* на период мероприятия может вырасти до 40%.