2018-04-03
АНАЛИЗ РЫНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ АПАРТАМЕНТОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
Формат апартаментов впервые получил свое развитие в Москве. Первые проекты апартаментов появились в центральной части города, реализовывались, преимущественно как элитное жилье с исключительной локацией в высоком ценовом сегменте. Пилотным проектом апартаментов стал ЖК «Доходный Дом» на Большом Николоворобинском переулке, построенный в 2004 году.
Апартаменты как инвестиционный продукт для реализации в розницу появились в Санкт-Петербурге в 2011 году. Первые объекты такого плана были почти одновременно открыты компанией «Пионер» в апарт-отеле «YE’S» на улице Хошимина и компанией Becar в проекте Vertical на Московском проспекте. Инвестиционный формат оказался более привлекательным для девелоперов ввиду более высоких темпов продаж и стоимости кв. метра по сравнению с апартаментами, позиционирующимися как жилье.
Стоит отметить, что формат инвестиционных апартаментов в Москве развит гораздо меньше, чем в Санкт-Петербурге. В Санкт-Петербурге около 51% приходится на объекты для инвестирования, в том время как в столице на инвестиционные апартаменты приходится 3%.
График Структура предложения на рынке апартаментов Санкт-Петербурга, кв. м
В настоящее время рынок инвестиционных апартаментов проходит следующий этап качественного преобразования. Девелоперы привлекают международных гостиничных операторов на управление проектами со множественностью собственников. Первый контракт уже заключен между застройщиком «Союз-строй Инвест» и гостиничным оператором Accor на предоставление бренда Novotel для одного из корпусов проекта Salut.
На рынке Санкт-Петербурга присутствуют комплексы апартаментов категории комфорт, бизнес и элит. В классе комфорт и бизнес предлагаются как инвестиционные, так и жилые апартаменты. Элитные комплексы ориентированы, прежде всего, на собственное проживание.
График Структура предложения апартаментов по классам и целям, кв. м
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
На конец 1 квартала 2018 г. объем предложения на рынке инвестиционных апартаментов Санкт-Петербурга составил 4 664 шт. в 11 проектах. Общая площадь экспонируемых апартаментов составила 206 тысяч квадратных метров. Предложение сформировано проектами, находящимися на разной стадии реализации, в том числе сданным в эксплуатацию в 1 квартале 2018 апарт-отелем Docklands.Life.
Таблица Краткие характеристики проектов с инвестиционными апартаментами
| Проект | адрес | девелопер | срок сдачи | Отделка/ меблировка | всего ап./ в продаже |
| КОМФОРТ | |||||
| Valo | Фрунзенский р-н ул. Салова, 61 | ООО «ГАЛС» | 2019, 2020 | чистовая/нет | 1545/1038 |
| Vertical Мужества | Выборгский р-н 2-й Муринский пр., д. 36, лит. А | Бекар | 2019 | полная/да | 522/477 |
| Wings | Невский р-н ул. Крыленко, уч. 1 | СК «Монолит» | 2019, 2020 | полная/да | Корп. 1 – 273 Корп. 2 – 245/ 508 |
| Salut | Московский р-н Дунайский пр., уч.1 | Союз-строй Инвест | Часть корпусов сдана, остальные сдаются в 2018 | полная/да | 1504/709 |
| Нарвский Посад | Кировский, ул. Швецова, 8 | Технобалтснаб | 2018 | полная/нет | 112/58 |
| БИЗНЕС | |||||
| Vertical на Б. Сампсониевском | Выборгский р-н Б. Сампсониевский, 68 | Бекар | 2020 | полная/да | 420/397 |
| Prime Residence | Центральный р-н Ул. Херсонская 43/12 | Ярд | 2018 | черновая (полная за доп. плату)/меблировка за доп. плату | 550/440 |
| Next (2 корпус) | Василеостровский р-н Средний пр., д. 87 | ГК «Еврострой» | 2020 | черновая (полная за доп. плату)/меблировка за доп. плату | 369/349 |
| Docklands Vasilevsky | Василеостровский р-н наб. Макарова, 60 | Docklands development | 2020 | полная/да | 178/119 |
| Docklands.life | Василеостровский р-н Пр. Кима, 18 Д | Docklands development | сдан | Полная/да | 386/169 |
| Yes Социалистическая | Центральный р-н Социалистическая ул. 21А | ГК “Пионер” | 2019 | полная/да | 1042/400 |
При описании текущего предложения проекты были распределены по классам согласно их позиционированию на рынке. На текущий момент требования к объектам разных классов не регламентированы законом, поэтому девелопер самостоятельно определяет класс объекта, исходя из характеристик местоположения, бренда, планировочных решений, уровня отделки, состава сервисов и т.д.
В текущей структуре предложения преобладают проекты комфорт-класса, на их долю приходится 59% (2 919 апартаментов в 5 проектах), 41% занимают проекты бизнес-класса (2050 апартаментов в 6 проектах), комплексы элит-класса в структуре предложения инвестиционных апартаментов отсутствуют.
График Структура предложения по классам
Наибольшее количество апартаментов бизнес—класса предлагается в Василеостровском (3 проекта, 637 апартаментов) и Центральном (1 проект, 576 апартаментов) районах города. В структуре предложения комфорт-класса лидирующие позиции занимают Фрунзенский (1038 апартаментов) и Московский (709 апартаментов) районы за счет расположения в них крупнейших проектов Valo и Salut соответственно.
Рис. Местоположение объектов на карте города
С точки зрения квартирографии предложение сформировано следующим образом. В комфорт-классе представлены студии, однокомнатные и двухкомнатные юниты. Преобладание маленьких площадей определяется поведением покупателей данного класса, которые быстрее приобретают минимально возможные площади по минимальной цене.
В проектах бизнес-класса апартаменты с тремя и более комнатами предлагаются только в апарт-отеле Docklands.Life.
Таблица Квартирография текущего предложения
| Проект | Всего ап., шт. | Студии, шт. | 1к, шт. | 2к, шт. | 3 и более комнат, шт. |
| КОМФОРТ | |||||
| Valo | 1545 | 1245 | 180 | 120 | |
| Vertical Мужества | 522 | 432 | 54 | 36 | |
| Wings | 518 | 230 | 234 | 54 | |
| Salut | 1504 | 984 | 404 | 116 | |
| Нарвский Посад. | 112 | 70 | 30 | 12 | |
| БИЗНЕС | |||||
| Vertical на Б. Сампсониевском | 420 | 230 | 190 | ||
| Prime Residence | 550 | 538 | 12 | ||
| Next (2 корпус) | 369 | 261 | 45 | 63 | |
| Docklands Vasilievsky | 178 | 138 | 16 | 24 | |
| Docklands.life | 386 | 190 | 137 | 27 | 32 |
| Yes Социалистическая | 1042 | 883 | 145 | 14 |
По объемно-планировочным решениям в комфорт-классе преобладают студии – на их долю приходится 74%, что превышает совокупную долю однокомнатных и двухкомнатных юнитов, занимающих 18,5% и 7,5% соответственно.
График Структура предложения по количеству комнат в комфорт-классе
В комплексах бизнес-класса также абсолютное большинство апартаментов представлено студиями, на их долю приходится 77%. На долю однокомнатных юнитов приходится 18%, на двухкомнатные апартаменты приходится 4%, апартаменты с тремя и более комнатами – 1%.
График Структура предложения по количеству комнат в бизнес-классе
Средняя площадь юнитов комфорт-класса составляет 26,3 кв. м для студий, 40,2 кв. м для однокомнатных апартаментов и 54,2 кв. м для двухкомнатных.
С учетом крошечных апартаментов, предлагаемых в «Vertical на Б. Сампсониевском», средняя студия в бизнес-классе составляет 25,9 кв. м, однокомнатный апартамент – 41,1 кв. м и двухкомнатный – в среднем 65,3 кв. м. Без учета этого проекта, средний размер студии составляет 27,3 кв. м., однокомнатного юнита – 43,8 кв. м.
В большинстве своем анализируемые проекты не располагают крупногабаритными апартаментами, исключением является проект бизнес-класса «Yes Социалистическая», предлагающий юниты свободной планировки до 120 кв. м.
Таблица Средняя площадь апартаментов
| Проект | Студии, кв. м | 1к, кв. м | 2к, кв. м | 3 и боле к, кв. м |
| КОМФОРТ | ||||
| Valo | 24-29 | 35-42 | 50-52 | |
| Vertical Мужества | 24-25 | 35-43 | 49 | |
| Wings | 25-28 | 37-38 | 49-51 | |
| Salut | 22-27 | 34-37 | 53 | |
| Нарвский Посад. | 26-33 | 45-56 | 66-70 | |
| Средняя | 26,3 | 40,2 | 54,2 | |
| БИЗНЕС | ||||
| Vertical на Б. Сампсониевском | 13-25 | 25-30 | ||
| Prime Residence | 19-24 | 35-47 | ||
| Next (2 корпус) | 31 | 33-39 | 61-69 | |
| Docklands Vasilievsky | 29,5-31 | 49,7-57,5 | 66 | |
| Docklands.life | 31-33 | 51-53 | 60-63 | 97-200 |
| Yes Социалистическая | 19-24 | 26-40 | 40-120* | |
| Средняя | 25,9 | 41,1 | 65,3 | 97-200 |
Абсолютное большинство комплексов предлагают апартаменты с полной отделкой (67% или 8 проектов), еще 17% предлагают апартаменты с отделкой white box. 16% реализуются с черновой отделкой — такие юниты не готовы к проведению косметического ремонта и требуют дополнительных строительных работ (выравнивания стен и потолков, разведения сетей и т.д.).
График Структура предложения по вариантам отделки
7 проектов предлагают полностью меблированные апартаменты, в комплексах Prime Residence и Next меблировку юнита можно заказать за дополнительную плату.
Большинство проектов предлагают потенциальным инвесторам программы с гарантированной доходностью от 8 до 10%. Инвестиционные программы без гарантированной доходности предлагают собственнику весь доход от сдачи апартамента за вычетом комиссии УК, коммунальных услуг и комиссий букинговых систем.
Таблица Краткое описание доходных программ в анализируемых комплексах апартаментов
| Проект | Описание доходных программ БЕЗ ГАРАНТИРОВАННОЙ ДОХОДНОСТИ | Описание программ С ГАРАНТИРОВАННОЙ ДОХОДНОСТЬЮ |
| КОМФОРТ | ||
| Valo | Доходная программа Classic. Прогнозная доходность – от 9%: Долгосрочная аренда: апартаменты сдаются на срок от одного месяца, и компания отчитывается по оплате от арендаторов.Доходная программа Progressive. Прогнозная доходность – от 14%: апартамент сдается в краткосрочную аренду и посуточно, сроком не больше месяца. КУ и комиссию букинговых систем оплачивает собственник. | Доходная программа Garant. Условия программы: 29 000 руб. + 10% от дохода, превышающего эту сумму ежемесячно (доходность около 9%). КУ и комиссию букинговых систем оплачивает УК. |
| Vertical Мужества | Программа «Максимальный доход». УК ежемесячно выплачивает собственнику 77% от дохода по аренде. КУ оплачивает гость апартамента или инвестор, в случае, если номер не занят. Комиссию букинговых систем оплачивает собственник. | Программа «Гарантированный доход»: собственник гарантированно получает 8,0% от стоимости инвестиции ежегодно. |
| Wings | Программа «Оптимальный доход»: прогнозная доходность 15% уже после оплаты КУ. Апартамент планируется к сдаче в аренду посуточно. КУ и налоги оплачивает собственник. | Программа «Постоянный доход»: прогнозная доходность – 10%. КУ и налоги оплачивает собственник. |
| Salut | Программа находится в стадии разработки | Программа находится в стадии разработки |
| Нарвский Посад. | УК сдает апартаменты в высокий сезон посуточно, в низкий – в долгосрочную аренду. КУ и комиссию букинговых систем оплачивает собственник, вознаграждение УК составляет 20% от дохода апартамента. | Нет программы гарантированной доходности |
| БИЗНЕС | ||
| Vertical на Б. Сампсониевском | Программа «Максимальный доход». УК ежемесячно выплачивает собственнику 75% от дохода по аренде. Договор заключается на 3 года. КУ оплачивает гость апартамента или инвестор, в случае, если номер не занят. | Программа «Гарантированный доход»: собственник гарантированно получает 8,8% от стоимости инвестиции ежегодно (в течение 5 лет). Комиссию букинговых систем оплачивает УК. |
| Prime Residence | Программы GOLD: собственник получает 90 % от арендного дохода. Апартамент сдается в аренду от 1 месяца. КУ оплачивает собственник.Программа PLATINUM: собственник получает 80% от арендного дохода. Апартамент сдается в аренду от 1 месяца. КУ, налоги и комиссию букинговым системам оплачивает управляющая компания. Программа PLATINUM+: собственник получает 80% от арендного дохода. Апартамент сдается в аренду от 1 суток. КУ оплачивает управляющая компания. | Гарантированный доход 35 000 рублей в течение 3 лет. КУ, налоги и комиссию букинговым системам оплачивает УК. |
| Next (2 корпус) | Долгосрочная аренда: апартаменты сдаются на срок от одного месяца. Комиссия УК – 10%. КУ в отсутствие арендатора оплачивает собственник.Сдача посуточно. Комиссия УК –15%. КУ и комиссию букинговых систем оплачивает собственник. | Программа «Фиксированный доход» Арендная плата за Studio – 35 000 рублей, за Studio Suite – 52 000 рублей, Comfort (1к) – 56 000 рублей и Family (2к) – 70 500 рублей в месяц. С этих денег вычитается комиссия УК (7%), плата за интернет и отопление. |
| Docklands Vasilievsky | «Разделение успеха: управляющая компания берет на себя обязательства по сдаче апартамента в краткосрочную и среднесрочную аренду, обеспечивая максимальную прибыль инвестору. Прогнозная доходность – 10,6%. Вознаграждение УК составляет 25%. КУ и эксплуатационные расходы оплачивает собственник. | Программа «Гарантированный доход». Гарантированная ежемесячная выплата – 40 000 рублей (доходность 8,7%). В программе участвуют апартаменты студии. Количество апартаментов, участвующих в программе ограничено |
| Docklands.Life | «Разделение успеха»: управляющая компания берет на себя обязательства по сдаче апартамента в краткосрочную и среднесрочную аренду, обеспечивая максимальную прибыль инвестору. Прогнозная доходность – 10,6%. Вознаграждение УК составляет 25%. КУ и эксплуатационные расходы оплачивает собственник. | Программа «Гарантированный доход». Гарантированная ежемесячная выплата – 40 000 рублей (доходность 8,7%). В программе участвуют апартаменты студии. Количество апартаментов, участвующих в программе ограничено |
| Yes Социалистическая | Программа «Жизнь без проблем» собственник получает 80% от дохода от сдачи апартамента в долгосрочную аренду. КУ оплачиваются собственником. | Программа «Гарантированный Доход». Размер арендной платы за номер Studio – 27 000 руб., за номер Standard – 34 000 руб. в месяц Количество апартаментов, участвующих в программе ограничено, срок участия в программе ограничен 3 годами. КУ и комиссию букинговым системам оплачивает УК. |
Большинство представленных на рынке апартаментов реализуется в составе МФК, что предполагает развитую инфраструктуру. В состав комплекса помимо апартаментов часто входят офисные помещения, конференц-залы, фитнес-клубы и т.д. Объединение нескольких функций в одном проекте создает определенный уровень удобства и, предположительно, повышает спрос. Состав дополнительных функций в анализируемых объектах представлен в таблице ниже:
Таблица Элементы коммерческой инфраструктуры
| Проект | Элементы коммерческой инфраструктуры в составе комплекса |
| КОМФОРТ | |
| Valo | кафе, рестораны, офисные помещения, фитнес-центр с бассейном, салоны красоты, магазины и аптеки |
| Vertical Мужества | 2-этажный ресторан, салон красоты, спа-кабинет и тренажерный зал |
| Wings | магазин, кафе и ресторан, коворкинг, салон красоты, игровая комната для детей |
| Salut | магазины, кафе и ресторан, салон красоты, фитнес-клуб |
| Нарвский Посад. | Коммерческие помещения |
| БИЗНЕС | |
| Vertical на Б. Сампсониевском | Коворкинг, лобби-бар, кафе и рестораны на 1-2 этаже, фитнес-зал |
| Prime Residence | Рестораны, бары, фудкорт, спа-центр, химчистка |
| NEXT (2 корпус) | Подземный паркинг, лобби с рестораном на 1 этаже, фитнес-зал с бассейном, аптека, прачечная |
| Docklands Vasilievsky | Фитнес-клуб, магазины, рестораны, детский сад |
| Docklands.life | Фитнес-клуб, магазины, рестораны, детский сад |
| Yes Социалистическая | Ресторан, лобби, место для общения, фитнес-зал |
СПРОС
За последние полгода, с октября 2017 по март 2018 в рассматриваемых апартаментах было реализовано 850 апартаментов. Среднемесячный темп продаж составил 17 апартаментов на один проект в комфорт-классе и 9 апартаментов на один проект в бизнес-классе. Наиболее успешным с точки зрения реализации являются проекты эконом-класса Valo и Salut, что обуславливается следующими факторами: доступные цены и большой объем апартаментов в продаже. Кроме этого, комплекс Valo расположен рядом с метро.
Наиболее успешный проект в категории «бизнес» – Yes Социалистическая, среднемесячный темп продаж составляет 29 апартаментов. Успех данного проекта обеспечивается высокой репутацией застройщика, интенсивной маркетинговой кампанией и удачным местоположением.
Подробная информация по количеству реализованных апартаментов с октября 2017 по март 2018 в каждом комплексе представлена в таблице ниже:
Таблица Продажи в анализируемых комплексах за последние полгода, шт.
| Проект | окт.17 | ноя.17 | дек.17 | янв.18 | фев.18 | мар.18 | итого | Ср.темппродаж |
| КОМФОРТ | ||||||||
| Valo | 31 | 33 | 55 | 20 | 46 | 56 | 241 | 40 |
| Vertical Мужества | 7 | 3 | 10 | 2 | 2 | 5 | 29 | 5 |
| Wings | 0 | 0 | 0 | 1 | 8 | 3 | 12 | 2 |
| Salut | 45 | 42 | 36 | 34 | 30 | 32 | 219 | 37 |
| Нарвский Посад | 9 | 2 | 1 | 1 | 1 | 14 | 2 | |
| Итого комфорт-класс | 92 | 80 | 102 | 58 | 87 | 96 | 515 | 17 |
| БИЗНЕС | ||||||||
| Vertical на Б. Сампсониевском | 13 | 2 | 7 | 22 | 4 | |||
| Prime Residence | 7 | 3 | 8 | 7 | 4 | 8 | 37 | 6 |
| Next (2 корпус) | 3 | 2 | 4 | 2 | 7 | 18 | 3 | |
| Docklands Vasilievsky | 8 | 9 | 6 | 7 | 21 | 51 | 9 | |
| Docklands.Life | 5 | 8 | 2 | 5 | 8 | 3 | 31 | 5 |
| Yes Социалистическая | 22 | 30 | 34 | 22 | 33 | 35 | 176 | 29 |
| Итого бизнес-класс | 37 | 64 | 55 | 44 | 54 | 81 | 335 | 9 |
| Итого совокупно | 129 | 144 | 157 | 102 | 141 | 177 | 850 | 13 |
Согласно существующим тенденциям на рынке жилой недвижимости и апартаментов, наиболее удачными месяцами с точки зрения продаж традиционно являются декабрь и март, наименее эффективно апартаменты реализуются в январе.
График Динамика продаж по месяцам, шт.
В структуре продаж по количеству комнат в проектах комфорт-класса большую долю заняли студии (64%), 31% пришлось на однокомнатные апартаменты, 5% – на двухкомнатные квартиры.
График Структура спроса по квартирографии в комфорт-классе
В бизнес-классе на долю студий пришлось 86% всего спроса, за последние два квартала был реализован 271 апартамент, доля однокомнатных лотов составила 10%, двухкомнатных – 2%.
График Структура спроса по квартирографии в бизнес-классе
Таблица Продажи апартаментов разной комнатности за 4кв 2017- 1кв 2018
| Проект | Студии, шт. | 1к, шт. | 2к, шт. | Итого, шт. |
| КОМФОРТ | ||||
| Valo | 146 | 76 | 19 | 241 |
| Vertical Мужества | 27 | 2 | 29 | |
| Wings | 5 | 4 | 3 | 12 |
| Salut | 143 | 72 | 4 | 219 |
| Нарвский Посад. | 10 | 4 | 14 | |
| итого | 331 | 158 | 26 | 515 |
| БИЗНЕС | ||||
| Vertical на Б. Сампсониевском | 18 | 2 | 2 | 22 |
| Prime Residence | 36 | 1 | 37 | |
| Next | 14 | 4 | 18 | |
| Docklands vasilievsky | 43 | 8 | 4 | 55 |
| Docklands.life | 21 | 9 | 1 | 31 |
| Yes Социалистическая | 160 | 16 | 176 | |
| итого | 288 | 40 | 7 | 335 |
ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ
Средняя стоимость продажи квадратного метра инвестиционных апартаментов комфорт-класса на конец марта 2018 года составила 106 400 руб. По результатам 3кв. 2017 отмечено падение средней цены на 5%, обусловленное выходом в продажу демократичного проекта Wings на ул. Крыленко. По результатам 1 квартала 2018 года наблюдалась положительная динамика роста (+ 2,2%).
По состоянию на конец марта 2018 года средняя стоимость апартаментов бизнес-класса составила 150 655 руб./за кв. м. По результатам двух последних кварталов наблюдается отрицательная динамика роста цен на -1,6%, обусловленная, в том числе, выходом на рынок проекта Docklands Vasilievsky.
График Динамика средних цен на апартаменты, руб./кв. м
Таблица Динамика изменения цен, руб./кв. м
| Проект | окт.17 | ноя.17 | дек.17 | янв.18 | фев.18 | мар.18 |
| КОМФОРТ | ||||||
| Valo | 107 000 | 107 100 | 106 000 | 109 000 | 110 900 | 112 900 |
| Vertical Мужества | 113 300 | 113 000 | 114 800 | 113500 | 114200 | 115 100 |
| WINGS | – | – | 80 910 | 81 300 | 83 000 | 84 900 |
| Salut | 102 000 | 101 500 | 101 100 | 102 000 | 102 500 | 103 000 |
| Нарвский Посад. | 114 200 | 114 000 | 115 300 | 114 900 | 115 800 | 116 400 |
| Средняя в классе комфорт | 109 125 | 108 900 | 103 622 | 104 140 | 105 280 | 106 460 |
| БИЗНЕС | ||||||
| Vertical на Б. Сампсониевском | 145 100 | 148 300 | 150 900 | 147600 | 147 000 | 147 100 |
| Prime Residence | 151 900 | 152 000 | 153 900 | 153 700 | 155 200 | 156 300 |
| NEXT | 136 000 | 135 900 | 136 300 | 136 450 | 136 470 | 136 530 |
| DOCKLANDS VASILIEVSKY | – | 121 200 | 124600 | 122 000 | 119 800 | 117 700 |
| DOCKLANDS.LIFE | 172 300 | 171 800 | 173 000 | 177 600 | 179000 | 179 300 |
| Yes Социалистическая | 159 900 | 161 500 | 161 800 | 162 500 | 162 000 | 167 000 |
| Средняя в классе бизнес | 153 040 | 148 450 | 150 083 | 149 975 | 149 912 | 5 |